相続では、不動産が絡むと一気に話が複雑になります。
特に近年ご相談が増えているのが、「不動産が遺産の大部分を占めるケースにおける遺留分侵害額請求」です。
「父の相続で、兄が自宅不動産をすべて相続した。私はほとんど何ももらえない。遺留分は請求できるのか？」
「母から『自宅は長男に相続させる』と書かれた遺言書が出てきた。私は現金で遺留分を払ってもらえるのか？」
こうしたご相談は、滋賀県でも非常に多いテーマです。
本記事では、不動産と遺留分侵害額請求の関係について、弁護士がわかりやすく解説します。
1 遺留分侵害額請求とは？
遺留分とは、一定の相続人（子・配偶者・直系尊属）が最低限受け取ることができる「保障された取り分」のことです。
遺言によって「全財産を長男に相続させる」といった内容が書かれていても、他の相続人は法律上の最低限の取り分（遺留分）を請求できます。それが 「遺留分侵害額請求」 です。
2019年の民法改正により、遺留分は“現物の返還”ではなく、“金銭請求”が原則となりました。
そのため、不動産が遺産の中心であっても、実物を取り戻すのではなく 「現金で」 支払ってもらう仕組みです。
2 不動産が遺産の中心だと、遺留分が問題化しやすい理由
不動産が相続財産の大部分を占めるケースは、日本では非常に多いです。
滋賀県でも、「自宅不動産＋わずかな預金」という構成が一般的です。
この場合、例えば遺言で「自宅を長男に相続させる」と指定されると、次の問題が生じます。
（1）不動産は分けられない
自宅は物理的に分割できません。
長男が不動産を取得すると、他の相続人に渡せる財産がほとんど残らないケースが頻発します。
（2）遺留分はお金で支払う必要がある
不動産をもらった相続人は、他の相続人に遺留分相当額を 現金で 支払う義務があります。
しかし、
現金の手持ちが足りない
不動産を処分しないと払えない
ローンを組まないと支払えない
といった状況に陥ることが多く、トラブルの温床になります。
3 遺留分の計算において、不動産はどのように評価されるか
遺留分侵害額請求で最も重要なのが、不動産の評価額 です。
評価方法にはいくつかありますが、実務では次のように扱われます。
（1）不動産の時価が基本
不動産は、
実勢価格（売買で実際に動く価格）
不動産会社の査定
路線価・固定資産税評価額の補正
などを参考に、最も合理的といえる“時価”を採用します。
具体的には、複数の不動産業者に査定を依頼し、その平均値を取ることが多いです。
（2）相続人間で評価が争われるケースが多い
不動産を取得した相続人は「評価額を低くしたい」と考えがちです。
逆に遺留分を請求する側は「評価額を高くしたい」と考えます。
ここが大きな対立ポイントです。
弁護士が介入し、適切な評価資料を集めることで、公平な金額に落ち着くケースが多くあります。
4 遺留分侵害額はいつの時点で計算する？
法律上、遺留分の計算基礎になるのは 相続開始時（被相続人が亡くなった時点）の価値 です。
しかし、不動産の正確な時価を死亡時点で把握することは難しいため、通常は「相続開始時の時価を推計」します。
ポイントは次のとおりです。
遺留分侵害額請求は「金銭債権」
評価は相続開始時
支払われるのは請求後の時点
もし話が長引けば、遅延損害金も発生します。
5 不動産の遺贈（または相続指定）があるときの典型トラブル
ミカン法律事務所が扱う案件でも、次のような争点がよく出ます。
（1）不動産をもらった相続人が遺留分の支払い能力がない
自宅に住んでいる相続人が、「遺留分を払えない」と主張するケースは多いです。
支払いの方法としては、
自宅を担保にして借入する
一部を売却して現金を捻出する
分割で支払う（話し合い次第）
などが考えられますが、感情的対立が激しいと交渉が難航します。
（2）不動産を評価する方法をめぐって争いになる
例：
不動産取得者：「固定資産税評価額で計算すべきだ」
請求者：「実勢価格で計算すべきだ」
実勢価格と固定資産税評価額では、2倍以上差が出ることも珍しくありません。
（3）相続人間の関係が悪化し、協議が進まない
遺留分侵害額請求は調停・訴訟に発展するケースも多くあります。
早い段階で弁護士が介入すると、資料収集や交渉がスムーズに進みやすく、時間や費用の節約につながります。
6 遺留分侵害額請求の期限に注意！
遺留分侵害額請求には期限があります。
●知った時から1年
（遺留分が侵害されていること、そして相手方を知った時）
●相続開始から10年
この期間を過ぎると、遺留分を請求する権利は消滅します。
不動産の評価には時間がかかることも多いので、早めに専門家へ相談することが重要です。
7 まとめ：不動産が絡む遺留分問題は、早期相談が鍵
不動産が遺産に含まれる相続では、遺留分侵害額請求が起こりやすく、金額も大きくなりがちです。
不動産評価
遺言の有効性
遺留分侵害額の算定
交渉・調停・訴訟の対応
これらを適切に進めるためには、専門的な知識と実務経験が不可欠です。
ミカン法律事務所では、不動産相続に詳しい弁護士が、相談段階から丁寧にサポートし、最適な解決を目指します。
「不動産の相続で揉めそう」
「遺留分を請求したいが、いくら請求できるのかわからない」
「遺言で不動産を一人に相続させると書かれている」
このようなお悩みがあれば、お気軽にご相談ください。
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